杭州怎样救市？｜房叔说No.677

近期一位朋友发了一条二手房降价的信息给我，一套协安紫郡235方顶跃仅850万出售，折合单价约3.6万，相较于高峰期1000万+的总价，降幅颇大。

我的回复是：三墩高总价受众过于狭窄，850万大概率还是卖不掉，700来万倒有可能出手。

原因也不复杂，虽然协安紫郡有西湖区学区加持，在本区域内品质也算尚可，但总价上升到七八百万，已经可以轻松参与未科、云城等更高等级板块的打新。

(资料图)

再者这些曾经高热板块目前的打新难度也并不算太高，几乎没有入围门槛，只要增加摇号频次，累积的中签率非常可观。

△潮听明月实景图 | 摄影：KE

有便宜大碗的新房，有多少人会赶着买高价二手？

如果用一句更直观的话来总结，或许没有比“新房正在疯狂背刺二手房”更贴切的说法。

曾经的新房和二手房，可谓是一对卿卿我我的“最佳伴侣”：

新房红的发紫，推动二手价格不断攀升，向上的二手又用倒挂诱多，新房进一步一房难求，互相提携、螺旋加热，上演一出双赢局面。

现在两者已离心离德、相向而行，甚至互相背刺。

新房用卖不完的持续供应和限价不断冲击二手，被背刺两年的二手房不甘示弱，最后反手打出一张“倒挂归零”，近远郊新房被打的措手不及，连连后退。

甚至逼得供应方使出了最终必杀技：限购宽松。但也没能力挽狂澜，外围新房去化日渐艰难。

△春来枫华实景图 | 摄影：KE

新房和二手房互相背刺的故事，到今天显然还没结束。

因为当前二手房仍处于调整期，更严峻的是，“倒挂归零”已经开始逐步蔓延至部分粉盘板块，悄悄的摸到了所谓核心区的边缘。

为了化解这种互相背刺的紧张关系，杭州的决策者也做了很多努力和尝试。

比如去年的5.17二手房新政，单独针对二手房市场进行大幅限购宽松：落户即能买二手，不落户缴纳一年社保也可买二手。

一套组合拳同时出击，试图力挽狂澜救回二手，或者说阻止二手躺的过快。

结果确实也起到了一些作用，但持久力着实也不行，不到两个月时间，二手再次躺平。

而针对新房热度加速衰减，疯狂背刺二手房的问题，有关部门也采取了一系列、不可谓不积极的措施：

外围区域赛跑式的进入弱限购区，一个月社保即可打新，就差把限购直接取消，说实话，全面取消也没啥用。

△未来总部社区实景图 | 摄影：KE

就在不久前，弱限购区宽松甚至逼近了杭州楼市最后的堡垒之一——奥体，紧贴奥体的宁围未来总部社区、桥南区块携手降门槛促销。

即便如此，根据市场端的反馈，迄今为止最大胆的新房限购宽松却只泛起了一丝涟漪，卖不动老大难项目还是不怎么卖得动。

市场上还频频流传着，杭州将继续针对躺平式表现的二手房上新药水，绝不能让二手彻底躺平。

针对新房与二手的相互背刺，杭州真的很努力，但现实情况大家也都看到了。

事与愿违的结果，我们其实也早就预估到了，因为这两年救市拿出的工具，几乎全都没有触及灵魂。

救楼市，最有效的路径无非两条，从源头重构供需关系，或自上而下激活市场。

自上而下即一线活了，二线才会跟随，三四线城市才能喝口汤，水是顺流而下的，一级级往下淌，最终滋润各处。

我们看到的却都是自下而上，因城施策、一区一策，哪里不行救哪里，最后自然哪哪都盘活不了。当然，这其中有更深层次的原因，今天推文不作探讨了。

△杭承府与世纪城实景图 | 摄影：KE

具体到杭州这座城市，最上层的是核心区新房，粉盘板块新房次之，最后才是二手房和广大的近远郊新房。

至于从源头重构供需关系，需求端很难重回高光时刻，关键则在于增量供应的节制。

回过头来复盘，杭州近两年是不是完美采用了自下而上的路径？经济增长压力之下，增量供应又做不到有效的节制，所以结局在各个新政出台之时就已注定了。

决策者懂这个道理吗？我相信他们远比我们都更清楚，但他们并不像我们。

头顶更多、更复杂，乃至想象不到的约束条件，只能在可腾挪的螺丝壳里做道场，尽可能地维护好这个市场，不让大起大落发生。

自上而下盘活整体的观点，在被道德和各色利益绑架的舆论场，大概率是要被骂的，核心区已经很火了，还要怎么刺激？

确实，杭州核心区确实不需要刺激依旧可以卖的很好，但既要又要肯定达成不了目标，救市必然有舍有得。

再说几句题外话。

都认为一鲸落万物生，实则恰好相反，当楼市和互联网两台印钞机双双熄火，导致主要经济主体资产负债表集体衰退，真正的危才刚刚开始，坐稳扶好吧。

不想失业或收入大降，就盼点楼市好吧，现在才哪到哪。

△杭珹未来中心实景图 | 摄影：KE

再者，核心区热度持续居高不下的根本原因仍是限价下的套利空间，相当部分的需求是被激发出来的。

不信的话，去看看所谓核心区的挂牌量大不大，尤其是高热时期的摇号新盘。

一旦套利空间消失，以市场化定价的新房，抢房的人到底还有多少？

那些倒挂归零的板块已经给出了答案：市场回归良性，买房不需要抢。

如果限价取消，没有自带套利空间的新房背刺，至少可以为二手房缓过神来争取一定的基础。

举个简单的例子：

目前倒挂最凶的江河汇、奥体、申花、未科等板块按照市场化定价，锚定经由市场定价的二手成交价的9成，二手的相对性价比是不是就起来了？

因低价诱惑的跨区域购房需求，是不是也最大可能的被止住了？从而起到支撑本区域二手房的作用。

假如被抑制的潜在需求还能被最大程度的释放，新房供应能更舒缓节制一些，尽可能的重构供需结构，或尽量做到供需平衡。

那二手见底也就不远了。

△世纪城实景图 | 摄影：KE

无论是自上而下救市，还是重构供需结构、新房定价的合理化；

由它们带来的新房的冷热、供应、价格变化，都能对二手以及市场全局起到决定性的直接或间接作用，尤其是前二者。

也可以预见到，在此后的一段时间内，这些能够触及杭州楼市矛盾底层，以及更符合市场的调控也不会来的这么快。

这座内生和流入的居住需求都较为活跃的城市，救市的能力一直都在，也许是因为约束条件过多，一直以来都较为小心谨慎。

打死二手的是新房，能救二手的，也还是新房。

新房不变，单靠二手自我努力，下行趋势不会改变。

过多的调控约束条件之下，杭州的新房也很难彻底企稳二手。

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文/KE  编辑/KE

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